时代雅居 【五年回望】南京老旧小区整治的探索与实践——江宁区

江宁区位于南京市东南部，是国家重要的科教中心和创新基地、先进制造业基地、交通物流枢纽和国家东部的空港口枢纽。江宁东西环绕南京主城，通航空、航运、铁路、公路等交通系统交汇，是南京对外交通的重要枢纽。

近年来，江宁区大力实施旧居住区改造民生工程，以居民居住环境改造为重点，着力改善居民生活，营造宜居环境，一批旧居住区得到重生和复兴。2016年至2019年，全区共完成旧住宅区综合改造工程162项，面积超过307万平方米。

教职工新居:将“红色物业”长效管理引入社区环境大变革

教职工新居位于江宁区东山街文化街50号。1999年交付，至今已有20年。缺乏财产、设施老化和服务滞后等问题一直是困扰社区的慢性病。

2018年，江宁区进行了社区综合改造，包括主次入口改造、旧立面改造、屋顶渗漏修复、道路维护、增加机动车停车位、非机动车棚、围栏、室外景观、绿化修复、线路有序布置。

老小区空小，管理成本高，很难招到专业的物业管理公司。为了解决长期管理的问题，江宁区为职工住宅小区引进了江宁区红色物业贺辉物业。物业入驻以来，结合文明城市建设，加强物业服务管理，更新社区旧设施。结合社区老年人较多的实际情况，物业公司为老年人安装了辅助设施，新建了老年人活动室，为行动不便的老年人提供上门服务，以实际行动赢得了居民的一致好评。

“活了20年的小区现在真的不一样了！有人扫路，有人清理垃圾，加上监控和路灯，生活更安全。别提我们多舒服！”小区居民李女士向记者表达了这样的感受。

当代优雅住宅:方便住户办事。党群工作站设在旧社区

当代雅居，位于江宁区尹田大道218号，是一栋24栋999户的多层建筑，入住率达90%。小区交付时间长，绿化卫生安全差，问题突出。江宁区于2017年进行了社区综合整治。改造工程包括屋面防水、太阳能置换、瓦屋面维修更换；外墙装饰线拆除、砂浆修补、立面改造、空更换旧支架等。

当代雅居毗邻岳明新余、西苑等社区，居民2000余人，老人1000余人。考虑到小区的实际情况，在改造的基础上，2018年对小区进行了老龄化改造，提供老年住房，增加安全设施，增加户外抗衰老活动，无障碍改造。物业公司在实行规范物业服务的前提下，增加了老人服务条款。春华街科苑社区引进专业第三方养老机构，建成以时代优雅住宅为重点，服务尹田区的公益性“社区居家养老服务中心”。

改造工程中，在当代雅居社区中增加了当代雅居网格党群工作站，将社区的一些便利功能“搬到”网格上，让普通人真正做到“走在网格上，做在网格上”，少跑，做事轻松，把事情做好。通过当代优雅住宅的老龄化改造，社区居住环境进一步改善，老年人在家更加舒适。

静香嘉园:改造居住区停车位，最大限度满足居民停车需求

静香嘉园小区位于江宁区东山街红云大道4599号。2004年投入使用，94套，1128户。社区由经济适用房、廉租房、拆迁安置房、房改房和部分经营性用房组成。由于交付多年，原物业公司管理维护不好，住宅漏水问题突出，地下室常年渗水20 cm。小区内无雨污分流，化粪池满；损坏公共设施、乱丢垃圾、私建、破坏青菜等等都非常严重。

为了妥善解决群众需求，进一步改善居住环境，江宁区于2017年开始对居住区进行全面改造，包括墙体改造、屋面防水、雨污分流管网改造、道路改造、门禁改造、道路改造等。

长期以来，这个社区的停车问题一直令居民头疼。改造项目把社区设计成了一个整体。在不影响小区整体绿化的情况下，将部分绿化改造成停车位，对原有停车位进行重新整合，最大限度满足小区居民的停车需求。2018年建成省级宜居示范小区，年底通过验收。

小区居民王大爷告诉记者，小区的硬件设施和居住环境都得到了很大的改善，人民群众感受到了实实在在的变化。“整改后，小区环境提升到了几个档次。如果你在小区找到一个住户，大家都会说好！”

“对症下药”打破了问题，促使老社区改头换面

近年来，江宁区积极探索旧住宅区综合改造，分析原因，集思广益，制定对策，制定行动计划，努力“对症下药”解决问题，人民的幸福感、成就感和满意度日益提高。

在旧住宅小区资金投入方面，江宁区出台了《2018年江宁区住宅小区物业及房屋安全管理奖励资金评选考核实施方案》，设立了旧住宅小区物业管理专项补助资金，用于引导和推动建立旧住宅小区长效管理机制，改善旧住宅小区前期投入大、成本标准低、催收难的问题。

在旧住宅小区的长期管理方面，江宁区敦促所有产权单位对其住宅小区的物业管理承担全部责任。受委托的产权单位应与受委托单位签订服务合同，履行合同规定，牵头组织业主成立社区行业委员会或临时管理委员会，通过单位给一分、业主给一分、经营管理给一分的方式，落实好物业管理费。

在提高旧居住区质量方面，江宁区建立了小区、街道、社区、物业企业的网络化管理，从雨污分流、屋顶外墙走廊维护、道路停车位改造、绿化改善、健身广场改造、体育设施购置等六个方面全面提高了旧居住区的居住质量。

在红色物业试点中，江宁区突出党建领导，鼓励国有企业管一批“红色物业”，将红色主题拓展到社区各个角落，积极开展以制度、共享、服务为基础的红色关爱主题活动，物业投诉同步下降，居民满意度持续上升。

2020年，江宁区计划完成建筑面积2.9万㎡的旧住宅区改造，涉及4条街道、12个住宅区，更多的旧住宅区居民将生活在梦想中。

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